Mengenal perjanjian Bangun Guna Serah (BGS)/BOT (Build, Operate and Transfer) property antara pemerintah dengan pihak swasta

makmurjayayahya.com –  Kita ketahui bersama bahwa Build, Operate, and Transfer (BOT) sebagai bentuk perjanjian yang diadakan oleh kebijakan pemerintah dengan pihak swasta adalah sebagai perbuatan hukum oleh badan atau pejabat administrasi negara yang membuat kebijakan publik sebagai obyek perjanjian. Build, Operate, Transfer (BOT) adalah suatu bentuk kerja sama dalam bidang properti yang berkaitan dengan tanah dan bangunan. Di Indonesia, lembaga BOT/BGS biasanya terbentuk atas kerja sama Pemerintah dengan pihak swasta sebagai pengembang (developer). Pemerintah dalam hal ini dapat saja Pemerintah Daerah atau Badan Usaha Milik Negara (BUMN). Namun lembaga ini juga dapat dipergunakan dalam kerjasama antara pemilik tanah yang bukan Pemerintah dengan pihak pengembang

Pemerintah Daerah atau BUMN pacta umumnya memiliki aset dalam bentuk tanah pada lokasi-lokasi yang sangat strategis. Akan tetapi pengembangannya terhambat oleh kurangnya modal dari Pemerintah Daerah atau BUMN yang bersangkutan. Kendala lain yang muncul adalah bahwa hasil pengembangan proyek tersebut akan menjadi aset negara dan tidak dapat diperjualbelikan. Oleh karena itu, sebagai jalan keluarnya dapat dengan cara melakukan kerja sama dengan pihak swasta yang profesional dalam menangani pengembangan areal tanah untuk kepentingan bisnis. Dalam perjanjian kerja sama BOT, masing-masing pihak memiliki peranan dalam mewujudkan pengembangan properti di atas areal tanah yang menjadi obyek pengembangan sebagai profit centre berdasarkan win-win operation. Beberapa bukti kepemilikan parsial yang kita kenal dalam Penilaian Tanah di Indonesia antara lain :

• Hak Guna Bangunan diatas Tanah Hak Pengelolaan 
• Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Milik
• Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Guna Bangunan
• Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun diatas tanah Hak Guna Bangunan yang status tanahnya adalah Hak Pengelolaan
• Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun diatas tanah Hak Guna Bangunan yang status tanahnya adalah Hak Guna Bangunan

Pada pemanfaatan BMN dalam bentuk BGS, Pemerintah (pengguna/pengelola barang) adalah pemegang hak kepemilikan secara yuridis atas tanah objek kerjasama, sedangkan pihak mitra adalah pemegang hak yang diberikan pemilik tanah (Pemerintah) untuk memakai, menggunakan, memanfaatkan, dan menempati selama jangka waktu tertentu (dalam peraturan adalah 30 tahun). Atas kerjasama ini biasanya hak dan kewajiban masing-masing pihak dituangkan dalam suatu kontrak/perjanjian BGS.

Sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2010 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, yang menyebutkan bahwa jenis Infrastruktur yang dapat dikerjasamakan dengan Badan Usaha mencakup: infrastruktur transportasi, meliputi pelayanan jasa kebandarudaraan, penyediaan dan/atau pelayanan jasa kepelabuhanan, sarana dan prasarana perkeretaapian, infrastruktur ketenagalistrikan, meliputi pembangkit, termasuk pengembangan tenaga listrik yang berasal dari panas bumi, transmisi, atau distribusi tenaga listrik dan sebagainya.

Beberapa “peraturan hukum Indonesia yang mengatur mengenai perjanjian BOT, yang pada pokoknya didasarkan pada perjanjian yang diatur dalam buku III KUH Perdata tentang perikatan (Van Verbintenissen) Pasal 1338 ayat (1) yang dikenal sebagai asas kebebasan berkontrak sebagai landasan awal (Subekti & Tjitrosudibio, 2017) Pasal 1 ayat (12) dan (13) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 38 Tahun 2008. Sedangkan Pengertian BOT tercantum pada Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/ KMK. 04/ 1995 Jo SE- 38/PJ.4/1995 yaitu:” 1. Bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor 2. Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian 3. Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah.

Build, Operate and Transfer (BOT) merupakan Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu. Sedangkan menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78/PMK.06/2014 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara, pengertian Bangun Guna Serah, yang selanjutnya disingkat BGS, adalah Pemanfaatan BMN berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.

Jadi, perjanjian BOT/BGS ini merupakan suatu konsep di mana proyek dibangun atas biaya sepenuhnya dari perusahaan swasta, beberapa perusahaan swasta atau kerjasama dengan BUMN dan setelah dibangun, dioperasikan oleh kontraktor dan setelah tahapan pengoperasian selesai sebagaimana ditentukan dalam perjanjian BOT, kemudian dilakukan pengalihan proyek kepada pemerintah selaku pemilik proyek. Dominannya nuansa publik dalam perjanjian BGS/BOT menjadi alasan bahwa aturan dalam hukum perjanjian konvensional tidak sesuai dalam hubungan kontraktual antara pemerintah dengan individu maupun perusahaan swasta. Perjanjian BGS/BOT tetaplah dikategorikan sebagai perjanjian bukan peraturan. Namun, terdapat beberapa hal yang berbeda antara perjanjian BGS/BOT dengan bentuk perjanjian lainnya antara lain karena pemerintah menjadi salah satu pihak dalam perjanjian sehingga perjanjian BOT mengandung aspek hukum publik.

Tata cara pelaksanaan BOT/Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna barang milik daerah, baik pada Pengelola Barang maupun pada Pengguna Barang diatur dalam Pasal 238 sampai dengan Pasal 247 Permendagri Nomor 19 Tahun 2016, yang meliputi: permohonan, penelitian, pemberian persetujuan, dan pelaksanaan (dituangkan dalam perjanjian).

Perjanjian BOT/BGS selain melibatkan banyak pihak, juga mengandung banyak aspek dan tidak bisa hanya dipandang dalam aspek hukum perjanjian atau hukum keperdataan saja, akan tetapi juga harus dipandang dari aspek hukum pertanahan, hukum pemerintahan daerah, hukum investasi, hukum keuangan negara, hukum lingkungan, hukum adat bahkan hukum pidana. Oleh karena itu pembahasan mengenai perjanjian BOT/BGS merupakan suatu pembahasan yang memerlukan suatu pemikiran yang komprehensif, tanpa hal ini maka perjanjian BOT/BGS akan sulit untuk memberikan manfaat bagi masyarakat.

Dasar Hukum

• Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 28 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
• Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2010 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur
• Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 Tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78/PMK.06/2014 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara
• Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 02/PMK.06/2008 tentang Penilaian Barang Milik Negara.

Sumber:

• Kementerian Keuangan Republik Indonesia, Teknik Penilaian Parsial pada Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Bangun Guna Serah (BGS) Dwi Rahmanto (Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Madya Kanwil DJKN Sumatera Utara)
• Buletin ilmiah UNITAS, Yoan Nursari Simanjuntak, Tinjauan Hukum Tentang Build-Operate-Transfer (BOT), Fakultas Hukum Universitas Surabaya
• Tim Unit Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum BPK Perwakilan Provinsi Jawa Barat.