Bagaimana Perlindungan Hukum pelaksanaan Lelang, SKMHT dilakukan tanpa adanya APHT dan Sertifikat Hak Tanggungan

 

makmurjayayahya.com

makmurjayayahya.com – Perlu diingat bahwa berdasarkan Pasal 13 ayat (1) dan ayat (2) UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.

Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (Pasal 14 ayat (1) UU Hak Tanggungan). Sertifikat Hak Tanggungan inilah yang mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap (Pasal 14 ayat (3) UU Hak Tanggungan).

Sedangkan, APHT yang dibuat oleh PPAT adalah langkah pertama dari pemberian hak tanggungan tersebut. Berdasarkan Pasal 10 ayat (1) UU Hak Tanggungan, pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT (Pasal 10 ayat (2) UU Hak Tanggungan).

Jadi, pada dasarnya jika APHT tersebut telah didaftarkan di Kantor Pertanahan dan telah memperoleh sertifikat hak tanggungan, maka kreditur dapat melakukan penjualan secara lelang jika debitur wanprestasi.

Pelelangan suatu objek tanah yang telah dijaminkan dan dibebankan Hak Tanggungan memang merupakan kewenangan yang dimiliki oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) sesuai daerah dimana objek tanah tersebut terdaftar, tetapi pelelangan tersebut haruslah tetap mengikuti kaidah-kaidah hukum yang berlaku di Indonesia mengenai proses lelang.

Pada Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT) dijelaskan Lelang dapat dilaksanakan jika tanah tersebut telah mendapatkan dan telah didaftarkan dengan Hak Tanggungan yang didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT. Fungsi Hak Tanggungan yaitu sebagai jaminan atas tanah untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu kepada kreditur-kreditur lain. Apabila debitur cedera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur lain.

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dapat dieksekusi lelang apabila adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan. Namun apabila terjadinya dua alas hak yang mana alas hak terakhir merupakan Hak Milik yang diperoleh dengan I’tikad baik oleh pihak ketiga maka dapat menimbulkan masalah hukum

pelaksanaan lelang yang Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT) tidak bisa dilakukan tanpa adanya akta dari suatu objek jaminan pinjaman yang tertera jelas kepemilikannya (APHT) dan Sertifikat Hak Tanggungan. Sehingga apabila syarat-syarat tersebut tidak terpenuhi maka tidak dapat dilaksanakan pelelangannya dan dapat dimintakan pembatalan.

Dasar Hukum : 

• Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta tenda-benda yang berkaitan dengan Tanah

Referensi :

• Aryo Dharmajaya,Tinjauan hukum terhadap lelang atas tanah dan bangunan yang tidak dapat dimiliki oleh pemenang lelang (analisis kasus putusan Mahkamah agung nomor 158 k/Pdt2005), (Depok: Tesis Magister Universitas Indonesia, 2009)      
• Rischa Natra Fitra, Perlindungan Hukum Bagi Pemilik Sertifikat Hak Milik Yang Dieksekusi Lelang Oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tanpa Adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan (Studi Putusan Kasasi Nomor 1180/K/Pdt/2017) Jakarta, 30 Maret 2020
• https://www.hukumonline.com/klinik/a/pelaksanaan-lelang-hak-tanggungan-lt5225434fa851d/